Dette må du vite om boliglån

Det er et hett boligmarked om dagen, og mange drømmer om å komme seg inn på boligmarkedet både for å eie sitt eget hjem, men også for å ta del i verdistigningen som nå finner sted. Dersom du ønsker å komme inn på boligmarkedet, men ikke helt vet hva bankene legger vekt på når de vurder en boliglånssøknad, kan vi kanskje bistå i denne artikkelen. Her gjennomgår vi det meste av det du bør være klar over når du skal søke om boliglån.

For deg som allerede har boliglån, er det viktigste du kan gjøre å undersøke om lånet ditt er konkurransedyktig. Du kan spare mye penger på å flytte lånet ditt til en annen bank enn den banken du bruker i dag. Det finnes mange steder hvor du får oversikt over hvilke renter de ulike bankene tilbyr på boliglån. Den beste kilden er Finansportalen. Dersom du ser at den boliglånsrenten du betaler er høyere enn det andre banker kan tilby, bør du kontakte banken og kreve at renten settes ned. Dersom banken ikke vil gjøre dette, bør du vurdere å skifte bank.

Les også: Boligkreditt og usikret kredittramme, hva er forskjellen?

Få finansieringsbevis av banken

Enten du kjøper bolig for første gang – eller du skal kjøpe deg en ny bolig – vil selger kreve at du kan dokumentere at finansieringen er i orden. Har du er finansieringsbevis fra banken din sikrer du at ditt bud blir tatt seriøst. Du bør ha et finansieringsbevis klart før du kaster den inn i din første budrunde. Dersom du skal kjøpe sammen med en venn eller kjæreste, kan dere søke om finansieringsbevis sammen.

Et finanseringsbevis er en forhåndsvurdering av hvor mye banken vil innvilge deg i boliglån. Du søker enkelt i banken om et finansieringsbevis, og dette er normalt helt gratis. Ved å utstede et finansieringsbevis, «lover» banken deg at du får låne den summen som fremgår av beviset.

På sammen måte som en vanlig boliglånssøknad, vil banken for å utstede et finansieringsbevis, kreve at du dokumenterer både betalingsevne og egenkapital. Du må fremlegge lønnsslipper og selvangivelse som dokumenterer både inntekt og gjeld.

Hvor mye penger bør du låne?

Det er viktig at du ikke låner mer enn du klarer å betjene både på kort og lang sikt. Normalt vil banken gjøre en grundig vurdering av din betalingsevne, men det skader ikke å gjøre sin egen vurdering i tillegg. Husk at boligrentene kan stige på lang sikt, og dette bør tas inn i vurderingen av hvor mye penger du bør låne. Bankene vil se på hvor stor din totale gjeld er i vurderingen av hvor mye du tåler å låne. Har vil både studiegjeld samt usikret gjeld som forbrukslån og kredittkort regnes med.

Hva koster et boliglån?

Et boliglån koster mer enn bare summen du låner. I tillegg til å betale ned på selve lånesummen, må du også betale ned på renter og gebyrer. Renter og gebyrer er prisen det koster å få låne penger hos banken. Opplysninger om renter og gebyrer skal alltid gjøres lett synlig for deg som er låntaker.

Når du tar opp et boliglån må du normalt betale lånerente, etableringsgebyr og termingebyr til banken. Den nominelle renten er den løpende renten du skal betale. I tillegg kommer eventuelle gebyrer som banken krever. Den nominelle renten + gebyrer utgjør den effektive renten. Det er den effektive renten som faktisk forteller deg hva boliglånet koster.

I tillegg til å betale renter og gebyrer til banken, må du betale for tinglysningsgebyr til offentlig tinglysningsmyndighet. Det vanlige gebyret for tinglysning er 525 kroner. Ved overføring av hjemmel til en bolig kommer i tillegg dokumentavgift på 2,5 % av boligens markedsverdi (gjelder ikke borettslagsandeler).

Boliglånsrentene er rekordlave om dagen, men du har ingen garanti for at de vil forbli så lave i fremtiden. Dette er viktig å være klar over når du vurderer hva lånet vil koste deg. Skal du få de beste lånerentene som en bank har å by på, krever banken gjerne at du også kjøper ekstra banktjeneste, f.eks. at du flytter lønns- og brukskontoen din til samme bank.

Hva skal til for å få innvilget et boliglån?

Å kjøpe bolig er sannsynligvis den største investeringen du kommer til å gjøre i løpet av livet. Det finnes mange banker og finansinstitusjoner som tilbyr boliglån, og vilkårene for å få innvilget boliglån kan variere noe. Under finner du likevel de vanligste kravene som bankene stiller til deg som skal ta opp boliglån.

Du må ha betalingsevne og betalingsvilje

Bankene gir ikke bort penger. De driver forretning. Derfor vil de sikre seg at låntakerne faktisk vil og kan betale tilbake lånet de får. Den viktigste faktoren for å få innvilget et boliglån, er at du har en inntekt som er stor nok til å betjene boliglånet. I tillegg til å betjene lånet, skal du også klare å betjene andre faste og løpende utgifter. Jo høyere inntekter du har i forhold til dine løpende utgifter, jo høyere boliglån vil du få innvilget. Du må kunne dokumentere både din inntekt og dine faste utgifter. Er dere to stykker som skal kjøpe sammen, er det lurt å søke lån sammen. Da vil dere bli vurdert sammen i forhold til inntekt.

Banken vil kreve at du fremlegger alle relevante opplysninger som dokumenterer opplysningene du har gitt i lånesøknaden din. Dette gjelder som et minimum dokumentasjon på inntekt, gjeld og formue. Dette dokumenteres normalt ved lønnslipper og siste års selvangivelse.

Har du dårlig betalingshistorikk og betalingsanmerkninger, vil dette svekke dine muligheter for å få innvilget boliglån. Dersom du skal søke om lån, bør du i det minste sørge for å gjøre opp utestående gjeld som har medført betalingsanmerkninger. Når gjelden er gjort opp skal betalingsanmerkningene slettes.

Krav til egenkapital

Får at du skal få innvilget boliglån, vil bankene uansett kreve at du har spart opp en viss prosentdel av kjøpesummen. Dette kalles egenkapital. Kravet til egenkapital er i dag 15 prosent av kjøpesummen. Dersom du skal kjøpe en bolig til f.eks. 2 millioner kroner, vil banken kreve at du kan dokumentere en egenkapital på 300 000 kroner. Dersom du kan få dine foreldre til å stille som kausjonister med sikkerhet i bolig, vil kravet til egenkapital senkes.

Dersom du har gjeld fra før

Dersom du har gjeld fra før, vil dette påvirke hvor mye du får låne til bolig. Ved å se på dine studielån, kredittkortlån eller forbrukslån, vil bankene beregne hvor mye av din låneevne som allerede er oppbrukt. Når bankene foretar en kredittvurdering, der de på din samlede gjeld. Har du kredittkortgjeld og forbrukslån, bør du forsøke å betale ned så mye du kan av denne gjelden før du søker om boliglån. Det er imidlertid ikke slik at du ikke får innvilget boliglån kun fordi du har usikret gjeld. Dette blir en helhetsvurdering som bankene foretar i forhold til hvor mye du kan låne.

Kundeforhold i banken

De fleste banker vil kreve at du oppretter et kundeforhold i banken som omfatter mer enn bare boliglånet, før de innvilger deg lån. Dette innebærer f.eks. at du må flytte lønns- og brukskonto til banken. Noen banker krever også at du har hatt et løpende kundeforhold som har vart en tid før de gir deg boliglån. Dette betyr at det kan være lurt å ha opprettet kundeforhold til flere banker før du søker om lån.

Sikkerhet for lånet

Når banken lar deg låne penger til bolig, vil de kreve sikkerhet for pengene de har lånt ut. Dette får de ved å etablere pant i boligen du kjøper. Pantesikkerheten gjør at banken kan kreve boligen tvangssolgt dersom du misligholder lånet ditt. Hvor god sikkerhet banken har for lånet sitt, avhenger av hvor stort lånebeløpet er i forhold til boligverdien. Jo bedre sikkerhet banken har fot lånet (det vil si jo mindre du lånet i forhold til boligverdien), desto bedre rente til du normalt få.

Etter at lånet er innvilget

Etter at lånet er innvilget, vil banken gi det et lånetilbud. Deretter vil du få tilsendt låneavtale, oppgjørsskjema og pantedokument for signering (evt. møter du opp i banken for å signere disse dokumentene).

Med dagens teknologi, vil du normalt kunne signere dokumentene elektronisk med BankID i nettbanken din.

Når banken har fått etablert sikkerhet og pant, vil de utbetale lånet. Utbetaling skjer på overtakelsesdatoen.